房价：大家不用等了，不出意外，房价将会重演历史

大家好我是市井杂谈，每天给大家带来最新动态 ，内容随缘更，每篇都掏干货；如果你觉得这些信息对生活有用，就点个关注～ 最近几年，买房这件事，成了很多普通家庭心里放不下的大事。打算买房的人，一直在观望，心里想着再等等，房价会不会继续跌，能不能抄底；已经买了房背着房贷的人，每天都在关注楼市消息，担心资产缩水；手里有多套房产的家庭，也在纠结，到底要不要趁早出手。 网上各种说法满天飞，有人说房价会大跌，房子以后不值钱；也有人说楼市马上大涨，再不买就来不及。很多普通人看得眼花缭乱，越看越拿不定主意。不少人抱着一个想法，继续观望，等着市场出现大拐点，再决定买或者卖。 但结合国内楼市几十年的发展轨迹，还有当下各项调控政策、人口、供需的基本面来看，单纯等着房价暴涨或者暴跌，大概率都会落空。楼市有自身运行的周期，历史上几轮楼市调整，有相似的底层逻辑，接下来的市场走势，会重复过去周期里的部分规律，但是不会完全复刻当年大涨的行情。今天咱们用大白话，把楼市的底层逻辑讲清楚，普通人不管是刚需买房，还是手里持有房产，都能看懂，做出适合自己的选择。本文属于楼市市场现象分析，仅供参考。 一、回顾过去：国内楼市经历的几轮周期，看懂历史规律 很多人只记得过去买房就能赚钱，却不知道楼市一直是涨跌循环，不是单边上涨。咱们简单梳理国内商品房市场几轮大的周期，方便大家看懂里面的规律。 第一轮，九十年代末到2003年。商品房刚刚起步，大家还没有买房的观念，大部分人还是单位分房。那时候房价很低，但是老百姓收入也不高，买房的人不多。随着房改落地，取消福利分房，大家才慢慢接受商品房，需求慢慢起来，房价温和上涨。这个阶段，核心驱动力是住房制度改革，大家从分房变成自己买房。 第二轮，2004年到2008年上半年。城镇化快速推进，大量人口进城，城市住房需求快速增加，房价持续走高。到2008年，受到外部环境影响，楼市短暂降温，房价出现回调。当时很多人不敢买房，之后政策调整，市场快速回暖，房价重新走高。这一轮，很多人第一次感受到，房价不是只会涨，会有短暂回落，之后又迎来反弹。 第三轮，2009到2014年。市场回暖之后，房价持续上涨，各地陆续出台限购、限贷政策，给楼市降温。到2014年，市场再次进入调整期，成交量萎缩，不少城市房价横盘，部分小城市小幅降价。很多购房者选择观望，等着降价。随后政策再度调整，取消限购，降低首付和利率，市场再度启动，迎来一轮大涨。 第四轮，2015到2018年。这一轮上涨分化非常明显，一线、强二线城市房价涨幅突出，三四线城市借着棚改货币化，房价快速拉升。大量拆迁户拿到补偿款，涌入楼市买房，很多县城房价短时间翻倍。2018年之后，调控再次收紧，楼市热度慢慢回落。 第五轮，2019年至今。棚改规模缩减，人口流动趋势改变，叠加多重因素，楼市进入新一轮长周期调整。和之前几轮不一样，这一轮调整持续时间更长，市场分化特别严重。一线城市、核心城市的核心地段，房价相对稳住；大量三四线、县城，人口持续流出，房源供应量大，房价横盘或者小幅回落。 把这几轮周期放在一起对比，能看到重复出现的规律。 第一，楼市永远有周期，有热就有冷，冷到一定程度，政策会出台工具稳定市场；市场过热的时候，就会出台调控降温。大涨和大跌，都不是政策想要的结果，稳定才是核心目标。 第二，不同城市行情不再同步。早些年，全国房价同涨同跌，不管大城市小县城，行情基本同步。最近一轮周期，城市分化变成常态，以后这个分化的特点，会持续保持。 第三，每一轮周期启动的底层动力不一样。早年是城镇化、房改；后来是棚改；未来很难再出现过去那种普涨行情。 很多人会误解“重演历史”，以为会重复十几年前全国房价普涨翻倍的行情。这里要提前说明，时代背景已经完全变了，不可能简单复刻过去普涨的盛况。重演的，是周期调整的规律：市场低迷之后，政策逐步托底，成交量先回暖，市场慢慢企稳，而不是所有房子价格暴涨。 二、时代已经变了，三个底层条件，和几十年前完全不一样 想要看懂楼市，不能只盯着历史行情，更要看当下的基本面。三个核心条件，已经发生根本性改变，这也是不会重现过去全民炒房时代的关键。 第一，人口结构发生改变。 过去房价上涨，很大一部分原因，是大量年轻人进城安家，刚需住房需求源源不断。现在人口出生率下降，人口流动方向变了。年轻人持续往省会、中心大城市聚集，很多县城、小城市，人口逐年减少。 一个地方，年轻人不断流出，买房的刚需变少，房子越来越多，需求跟不上供给，房价自然很难上涨。人口持续流入的核心城市，住房需求能够维持，房产保值能力更强。人口，是楼市最底层的支撑。 第二，城镇化速度放缓。 过去几十年，城镇化快速推进，大量农村人口进入城市，带来巨大购房需求。现在国内城镇化率已经处在较高水平，城镇化的增速明显放缓。简单说，进城的人口增量变少了，新增住房刚需